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西安市融僑馨苑小區入口處的廣場上立著兩塊展板，兩塊展板相隔不過十幾米，內容劍拔弩張，如兩軍對壘……
兩塊展板都是白底黑字，三米多高，六七米寬，一前一后，立在西安市融僑馨苑小區入口處的廣場上。
紅色大標題印在展板左上方，遠遠就能瞧清楚寫著什么。一個是“業主大會會議決議公告”，另一個是小區物業公司針對業主大會決議的“公開聲明”。
兩塊展板講述了同一個小區的故事，卻講出了涇渭分明的兩個版本。
在業委會的版本中，這是一次從2017年10月29日持續到2018年1月12日的大規模投票，是一場曠日持久的拉鋸戰最終獲得的“勝利”——“不再續聘金輝物業”。
而在物業公司的版本中，這是一個“程序嚴重違法違規，過程不受監督”的鬧劇。對這次業主大會的投票結果，物業公司的決定是：“不承認、不接受、不執行！”
兩塊展板相隔不過十幾米，內容劍拔弩張，如兩軍對壘。展板中間的空地上，小區的居民或坐或立，有的打牌，有的聊天。
偶爾也有人抬起頭，看看兩塊展板，點評幾句，語氣平淡，仿佛是在說別人家不相干的事情。
2016年，針對物業選聘一事，小區業主拉了不少橫幅宣傳劉曉云攝圖片來源：西安新聞網侵權刪
“想換個物業，比美國換個總統都難”
融僑馨苑小區是西安一個巨大的社區，432畝土地上住著6881戶業主，共有51棟樓。能否更換物業公司，取決于6000多戶居民的投票結果。
當過語文教師的業主趙青說：“想換個物業，比美國換個總統都難！”
趙青一提到“物業”兩個字，聲音就高了八度：“都要把業主‘趕’出家門了！”
據業主委員會成員張淼介紹，融僑馨苑的早期物業是開發商融僑集團。2010年左右，目前的金輝物業開始接手。自此，業主和物業的矛盾沖突越來越多。
2014年，一部分業主曾經拉起橫幅，抵制小區南門旁修建立體停車庫。同年7月，26號樓5家住戶被盜，損失近萬元，甚至連“冰箱里的西瓜也被小偷帶走了”，物業為此道歉，承諾“一層大廳及電梯內加裝攝像頭”。每年冬天，都有業主抱怨供暖問題，此外還有地下室積水問題、消防栓水壓問題等等。
曾有人在西安某網絡論壇發帖，對小區中央步行街上有人跳廣場舞表達不滿。業委會認為，廣場舞問題背后隱藏著的，其實是業主公共活動空間被物業作為商鋪租賃出去的問題。
為這些林林總總的問題，張淼曾經拒絕繳納物業費。他因此被物業公司告上法庭并經調解繳清費用。如今舊事重提，張淼也承認自己當時“不占理”。學習過《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規之后，他對如何維護業主的權益，有了“更理性”的看法。
“這件事的重點是，業主想要選物業，是個商業關系，雇傭關系。并不是說物業非得有多糟糕才能換。業主完全可以換個性價比更高的，貨比三家，選個更好的。”張淼說。
“當時是想在這里養老”，一位年逾70歲的業主對中國青年報·中青在線記者說，“但現在，要是金輝物業不走，我就走。”
這是最早入住的業主之一。2007年，他從樓盤中選擇了這個打著“公園式社區”廣告的小區。
十年來，融僑馨苑的房價翻了將近一番，如今每平方米1.5萬元左右。它的物業費也較其他小區更高，相鄰的小區物業費大多都是每平方米1.2元，而融僑馨苑的收費是1.5元。
這位業主還記得，剛搬來的時候，物業費也是1.2元，大約3年前漲到了現在這個價格。對漲價一事，包括他在內，許多業主表達過不滿。
記者在融僑馨苑走訪時遇到的業主，一部分對物業的服務覺得“還行”，一部分則提出了對安保、車輛占道或供暖問題的不滿。而在附近幾個地產中介員工的口中，金輝物業“在附近的小區里算是不錯的”，“沒有外面說的那么差”。
有一位業主直接表示，對物業和業委會，他“誰都信不過”，“都是為了利益”。
2016年6月，金輝物業的合同到期，是否續約，成為業主大會需要作出決定的一件事。
由此，一場持續了一年半的對峙開始了。
投票像是諜戰：前往計票地點的路上，用黑色的袋子把票箱偽裝起來
在對峙中，打油詩發揮了獨特的作用。
以選聘物業為主題，從2016年至今，融僑馨苑一共召開過兩次業主大會。
第一次業主大會從2016年8月持續到9月，投票未能達到業主戶數與專有面積的“雙過半”，最終結果無效。那次投票期間，小區的電梯、入戶門、步行街等公共區域，一度貼滿了打油詩。
“最近小區為啥亂，有人想把物業換，整個小區都癱瘓，房價掉了一大半，垃圾堆得像座山，最終業主來買單。”這是一方的態度。
“為啥要把物業換？因為物業真太爛，只管收錢不實干。車混亂賊泛濫，采暖漏水一河灘。要再不把物業換，小區才會真完蛋。”這是另一方的態度。
15號樓的一位業主第一次投票給了金輝物業，然而他發現，從物業和業委會對峙之后，“物業服務水平直線下降”。他站在小區曾經的“小橋流水”景觀旁，向記者歷數這些年小區內被盜的情況。旁邊的水池，如今只余淤泥。最近這次投票，物業公司丟掉了他的選票。
第二次業主大會是在2017年10月29日至2018年1月12日期間召開的。投票的過程讓業委會的委員們“焦頭爛額”。2017年年初開始，小區51棟樓建立了各自的業主微信群，幾乎每棟樓都選出了樓長或業主代表。
在當地街道辦事處的建議下，業委會決定公開招標物業公司。最終在選票上接受選擇的，除了金輝物業，還有另外兩家物業公司。
負責票箱的工作人員兩兩一組，開始了“掃樓”工作，挨家挨戶發放投票單。小區戶數龐大，有的業主已經將房子出租，有的業主時常不在家中。對不在小區居住的業主，業委會只好通過電話和短信聯絡，請他們回來投票或委托他人代投。
業委會成員感慨，對融僑馨苑這樣的大型小區來說，召開一次業主大會遠比一般小區要難。
半年來，小區公共區域所有的燈箱和布告欄，都成了雙方的輿論戰陣地。物業貼一篇《十問業主委員會》，業委會還一篇《公開回應》。業委會指責一句“物業鼓動制造群體事件”，物業反擊一句“《合同》存陷阱，業主應警醒”。“選戰”還延伸到虛擬空間，在雙方各自的微信公眾號里，半年來幾乎所有的內容都是質疑對方。
“一個物業公司的公眾號，沒多少服務的內容，都是質疑業委會。這在業內都是笑話吧？”業委會的成員在討論時說。
關于這次投票，金輝物業的工作人員要求前來采訪的記者立即離開，并拒絕回答任何問題。
物業對業委會賬目的質疑，也貼在了布告欄上。在融僑馨苑，按原有合同，業委會負責管理的是小區電梯廣告位等公共收益的70%，其余30%交給物業。由于業委會對物業的管理存在爭議，這30%并沒有完全付給物業。
不久后，一份審計報告被張貼出來，“隨時可以接受業主、物業、街道辦查閱”。對共有收益進行審計，需要業主大會表決同意，程序很慢。業委會成員自掏腰包，分攤費用，自費委托會計師事務所對業委會的財務收支進行了審計。
這場你來我往的戰火，一直打到2018年1月12日開票當天，仍然沒有停火的意思。
一位業委會成員將整個過程比喻成“諜戰”。為了保證安全，他們租了當地一家賓館的會議室開票。在前往計票地點的路上，還用黑色的袋子把票箱偽裝起來，防止有人來搶。事實上，現場也的確出現了四五個“來歷不明”的人，質疑和否定開票過程。
1月13日，融僑馨苑業委會公示了投票結果，宣布不再續聘金輝物業，聘用萬科物業以酬金制提供物業服務。業主總戶數6881戶，表決權總面積為77.64萬平方米。這次參加投票業主4537戶，相應表決權面積50.85萬平方米。“業主投票戶數、及相應的表決權面積均超過相應投票權數的50%，本次會議合法有效。”
但在兩天后，金輝物業公布了另一組數字。那是物業發放的“融僑馨苑《物業服務合同》續簽相關意見征求表”。金輝物業表示，收回意見表4894張，“同意續聘金輝物業”票數3989張，不同意續聘票數606張，棄權票數299張。同意意見占有效票數的81.51%，占小區總戶數的57.97%，面積為46.23萬平方米，占有效票數面積的82.88%。
金輝物業的聲明中還指出，這次業主大會的程序“嚴重違法違規”，在時間上超過了規定的期限，在收集票數的過程中，一部分業主是通過電話和短信投票的，可信度存疑。
業委會對此的回應是，從時間跨度到投票方式，都是嚴格按照《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規進行的。《西安物業管理條例》第二十二條規定，“在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票”。
對于這兩個結果，西安雁塔區電子城街道辦事處相關負責人對記者表示，融僑馨苑業委會這次組織的業主大會，在投票過程中確實有違規現象，包括未對投票后期聘任的臨時工作人員進行詳細公示，未對投票過程中的票箱保管細節進行公示，選擇候選物業公司的過程也有違規之處，程序上存在瑕疵。
街道辦表示，對這次業主大會的投票結果，街道辦不做出評判。按照目前規定，公示之后投票結果具備法律效力，金輝物業需要在三個月內撤離融僑馨苑。
“物業的聲明只是公司行為”，上述負責人向中國青年報·中青在線記者解釋，“如果要否決業主大會的決議，按照規定，必須是業主來提出，物業公司是不具備這個資格的。”
根據《西安市物業管理條例》，業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處等書面提出撤銷申請。
投票結果公布之后，陸續有業主接到了金輝物業的電話。一位業主把通話錄音公布了出來。
“有些業主向物業反映沒有政府部門介入，他們不認可。物業現在組織大家向政府部門請愿。向街道辦、居委會請愿，要求重新公開選舉。”電話里，物業工作人員說。
“投票是規定要政府介入嗎？”業主問。
“按規定要有政府介入，才合理合法。”
“有什么具體的規定，有法律依據沒？比如物業管理條例之類的法律法規，有沒有規定要政府介入的？”業主又問。
“也沒有法律規定，就看您同意不同意請愿政府介入，不同意的話我不登記。”
這位業主的最終答復是：“小區有業委會，干嘛要請愿？物業是個服務方，做好服務就行了。”
物業與業主的問題，其實是“誰動了誰的奶酪”的問題
在對物業公司招標中，融僑馨苑業委會將“酬金制”和“賬目共管”兩點寫在了合同中。這是受到了西安另一個小區心晴雅苑的啟發。
心晴雅苑業委會主任周洪斌，經常接待來取經的其他小區的業委會或業主代表。讓這個小區聞名的一個案例是，2017年，開發商要求心晴雅苑業委會支付長期占用物業服務樓補償款192萬元，但最終，業委會在法庭上勝訴。
“開發建設單位向全體業主索要物業服務用房建設費的，這是全國首例。但實際上業主們買房時，已經一次性支付了小區公攤面積費用和小區配套公共建筑費用。這都是當初開發商自己算在成本里的費用，小區配套公建產權屬于全體業主。”周洪斌對記者說。
在她看來，業主和開發商真正的矛盾，根本在于對小區公共利益歸屬權的爭議。“當開發商把所有房子賣給業主之后，小區真正的‘投資人’，就已經是全體業主了，包括停車費、公共區域的廣告費這些收益，也都是全體業主的，不歸開發商，當然也不歸物業。物業只是被聘來提供服務的。”
這是個“究竟誰動了誰的奶酪”的問題。“物業覺得奶酪是他們的，但實際上，奶酪應該是全體業主的。”張淼說。
2017年1月1日，新的《西安市物業管理條例》實施。11月1日，新的《西安市業主大會業主委員會指導規則》實施，專門用以解決業委會成立難的問題。與之配套的政策也在制定之中。
用周洪斌的話說，政策在不斷完善，新的物業與業主的關系，總有一天會在全國普及。她經常向其他同行提到無錫市春江花園的例子。
那也是一個大型社區，從2008年6月開始，業主大會通過了“平穩過渡實施自治”的議案，開始實施業主自治。當時，業主每年繳納的物業費大約300萬元，而小區一年的公共收益約240萬元，這份原本該屬于全體業主的收益，被物業默認成了應得的管理費。
最終，春江花園業委會自己成立了物業管理處，聘請物業管理人員，開始了業主的社區自治管理。原本被物業公司截留的公共收益，全部拿來進行小區的建設和美化。
心晴雅苑也是西安市第一個引入物業酬金制，實現業委會和物業公司共管賬目的小區。從2017年開始，心晴雅苑每年按物業費實際收費額的6%～12%，給物業公司給予計提管理費。
融僑馨苑的業主投票結果公示之后，金輝物業在回應的聲明中專門提到了酬金制：“‘酬金制’有多少業主真正了解，更何況是鮮有先例的‘賬戶共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地區幾乎沒有成功經驗，融僑馨苑小區體量巨大，將小區作為試驗田，其后果不是廣大業主能夠承受的。”
對于物業的聲明，張淼的態度只有一句話：“不具備法律效力。”
首次成立業主大會選舉業主委員會工作程序一、提出申請。在一個物業管理區域內，物業實際使用的建筑面積達到百分之五十以上的，應有10名以上的業主聯名向社區居委會提出書面申請，并提供相關必要的證明材料，要求成立首次業主大會；物業實際使用的建筑面積達到30％以上不足50％，但使用已超過1年的，應有20％的業主聯名向社區居委會提出申請，并提供相關必要的證明材料，要求成立首次業主大會。二、發出成立籌備組的通知。社區居委會在接到書面報告后5個工作日內，驗核材料，確定符合成立業主大會條件后，以社區居委會的名義在物業管理區域張貼公告，向全體業主發出報名參加首次業主大會會議籌備組（以下簡稱“籌備組”）的通知。籌備組報名時間為5個工作日。籌備組成員必須是該物業管理區域內的業主，開發建設單位尚有產權的，還必須包括開發建設單位。開發建設單位書面推薦代表參加籌備組（開發建設單位棄權的除外）。籌備組成員人數宜為5人以上的單數。籌備組應當在市住建局物業辦、鎮社區辦公室、社區居委會的指導和監督下開展業主大會會議的籌備工作。籌備組未依法開展工作的，市住建局物業辦對選舉產生的業主委員會不予備案。三、確定籌備組成員。報名截止后3個工作日內，社區居委會對參加籌備組的報名人員進行業主身份驗核，并組織全部報名人員召開會議，確定籌備組成員。如果符合條件的報名人員超過預定人數的，社區居委會應將所有報名人員通知到場，按照不同物業類型的比例，采取隨機抽簽或投票選舉的方式確定籌備組成員。如果符合條件的報名人員未達到預定人數，則延長報名時間，繼續征集業主報名參加（延長期限為5個工作日）。如延長期限過后，仍未達到預定人數的，則暫停指導。四、籌備組成員名單公示。社區居委會在物業管理區域公示籌備組成員名單。公示期為3日。五、第一次籌備組會議。確定正式的籌備組成員名單后3個工作日內，市住建局物業辦會同鎮社區辦公室、社區居委會及時召開第一次籌備組會議，并安排、布置工作，籌備組推選一名組長負責籌備組工作。籌備組可組建宣傳、文書、票務、異議處理等小組開展工作。六、籌備組的工作。社區居委會在物業管理區域公告籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。籌備組負責做好以下籌備工作：1、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。籌備組根據本物業管理區域的實際情況，確定業主大會的召開形式。2、參照行政主管部門的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）、《管理規約》（草案）；3、確認業主身份和業主專有部分建筑面積數及物業管理區域總建筑面積、總業主人數，以幢（棟）等形式建立業主名冊；4、根據該物業管理區域的實際情況，制定《業主委員會委員選舉辦法》，并確定表決票和選票的發放、監票、驗票、唱票及計票的人員名單；5、組織每棟業主選舉棟長（可視具體情況而定）；6、做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。七、業主委員會候選人報名及征求《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案》和《業主委員會委員選舉辦法》的修改意見。以籌備組的名義發出業主委員會候選人報名的通知并發放候選人報名表，通知上應當載明業主委員會候選人報名的條件、方式、領取和遞交報名表的時間和地點等事項。業主委員會候選人報名時間為5日。籌備組在物業管理區域內征求全體業主對《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》和《業主委員會委員選舉辦法》的修改意見。八、驗核委員候選人的業主身份。籌備組在社區居委會的監督指導下，按照通知中的資格條件要求進行驗核（主要驗核報名的候選人是否是本物業管理區域內的業主，是否有違反國家法律法規的行為，是否模范履行業主義務等）。籌備組驗核業主委員會候選人報名情況后，應將候選人的報名情況如實報送社區居委會，社區居委會辦驗核完畢后，由籌備組將候選人報名材料在物業管理區域內公示，公示期為5日。如有業主對候選人的資格提出異議，并有證據證明該候選人不符合候選人條件的，籌備組應在社區居委會的監督指導下予以核實，在正式公布候選人名單之前將核實情況和處理結果書面告知異議者。公示期滿后，籌備組確定正式的業主委員會委員候選人，并公布正式候選人名單。九、印制選票和表決票，制作投票箱。籌備組應當于業主大會會議召開前，印制好選票和表決票，做好選票和表決票印制數量登記，制作選票和表決票發放簽收登記表和投票登記表，并按照投票點的數量制作投票箱。投票箱只能有一個投票口，且投票入口不得超過2cm×5cm，箱門貼上封條。十、發出召開業主大會的通知。籌備組應當于業主大會會議召開15日前將召開業主大會會議通知及以下材料在物業管理區域公布：1、業主大會會議議程；2、管理規約（草案）；3、業主大會議事規則（草案）；4、業主委員會正式候選人資格表；5、表決票和選票式樣；6、業主名冊及票權數情況；7、其他表決事項。有條件的，可以采用遞交書面通知、放入業主信箱內、郵寄或其他方式送達業主。十一、業主大會的召開。籌備組組建若干發放組及唱票組、計票組、監票組，每組三人以上，由籌備組成員、業主代表組成（委員候選人應回避）。籌備組根據業主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業主大會會議。（一）采用書面征求意見形式召開業主大會的，按以下程序進行：1、發放選票和表決票。發放組將選票和表決票送達每戶業主，確認業主身份。業主須在選票和表決票發放簽收登記表上簽字。如收到選票或表決票的是非業主時，應交待非業主及時轉交或告知業主。2、投票。投票采用“流動投票”和“集中投票”相結合的方式進行。（1）流動投票。選票和表決票發放同時，業主如愿意立即投票，可將填好的票投入到發放組攜帶的流動票箱內，并在投票登記表上簽字。（2）集中投票。籌備組集中一個時段在管理區域出入口或社區居委會等處設立投票箱。業主將填好的選票或表決票，持業主身份的有效證明到指定的投票箱進行投票。籌備組應當組織人員（候選人應回避）在投票點做好驗核業主身份、簽收選票或表決票及登記等工作。社區居委會在現場全程監督。業主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票。代理人須出示業主身份有效證明、書面委托書及本人合法的有效證件。投票的時間超過一天的，在投票當天截止的時間，籌備組在業主代表和市住建局物業辦、鎮社區辦公室、社區居委會見證下對所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社區居委會辦公室，任何人不得毀損投票箱。投票時間不宜超過7日。但投票截止時，回收選票未達到法定票數的，應張貼通知，繼續征集未投票業主的意見。3、計票。投票結束后，在市住建局物業辦、鎮社區辦公室、社區居委會的指導監督下，由監票組、計票組進行公開唱票、驗票，統計投票結果。（二）采用集體討論（現場大會）的形式召開業主大會的，按以下程序進行：1、入場登記。由籌備組根據物業產權份額清單對到會的業主核對身份，業主簽到登記。非業主、物業使用人參加大會的，需出示業主身份有效證明、書面委托書，以及本人合法的有效證件。籌備組要確認到會的業主數量符合法定人數和投票權數后才能宣布大會開始。2、宣布會議議程，介紹委員候選人，宣讀《管理規約》、《業主大會議事規則》和《業主委員會委員選舉辦法》及注意事項。3、發放選票和表決票。發放組核對業主身份后發放選票和表決票，業主須在選票和表決票發放簽收登記表上簽字。4、投票。業主填寫好選票和表決票后，自行投放到會場設置的投票箱內。5、統計投票結果。由唱票組、監票組、計票組現場開箱，公開唱票、驗票，統計投票結果。十二、確定業主委員會委員。根據業主大會投票的結果確定業主委員會委員。獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主同意且獲得占總業主人數1/2以上的業主同意的業主委員會候選人當選為正式的業主委員會委員。十三、確定《業主大會議事規則》、《管理規約》等表決事項是否通過。對《業主大會議事規則》、《管理規約》等的表決統計，獲得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主同意且獲得占總業主人數1/2以上的業主同意，《業主大會議事規則》、《管理規約》才能正式通過。十四、公示選舉和表決結果。籌備組將業主大會對業主委員會委員的選舉結果和對《業主大會議事規則》、《管理規約》等的表決結果在本物業管理區域內公告。十五、召開首次業主委員會會議。自公告之日起，籌備組組長應在3日內負責召集業主委員會委員，召開第一次業主委員會會議，選舉主任1名、副主任1-2名。十六、業主委員會備案。業主委員會自選舉產生之日起30日內，向市住建局物業辦備案。備案須提交下列材料：1、業主委員會成立備案申請書；2、首次業主大會會議議程；3、業主大會會議紀要；4、業主委員會委員名單、報名表，產權證明和身份證復印件；5、已通過的《業主大會議事規則》、《管理規約》等；6、其他材料。十七、刻制印章。業主委員會取得市住建局物業辦的備案證明后，告知鎮社區辦公室和社區居委會，持備案證及相關證明到公安局指定部門刻制印章。十八、業主委員會成立通告。印章刻制后3日內，業主委員會應將《業主委員會成立通告》、業主委員會備案證（復印件）、《業主大會議事規則》、《管理規約》在物業管理區域內通告。籌備組自行解散。十九、資料存檔。業主大會選舉和表決工作結束后，業主委員會應將涉及選舉和表決全過程的書面材料整理存檔。有條件的，對重要的工作進行數碼拍照留存。注：1、所有的公示、公布、通告等均應在物業管理區域公告欄或其他顯著位置張貼。2、物業管理區域內人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選出一名業主代表參加業主大會會議。涉及投票選舉或表決的，須由業主本人親自表決簽名。
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